LA DEDUCCIÓN POR VIVIENDA HABITUAL Y EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA

            Como todos sabemos, el mercado inmobiliario se encuentra en una profunda crisis desde el año 2007 fruto de la crisis financiera internacional, que restringió el acceso al crédito y la explosión de la enorme burbuja inmobiliaria que se fue generando a lo largo del boom inmobiliario español de los años 1997-2007. En este post, analizaremos el efecto de la política fiscal sobre el mercado de la vivienda durante estos años de expansión, en especial los efectos de la deducción por vivienda habitual en este mercado y, si esta política fue adecuada o contribuyó a que los efectos de la crisis posterior fueran aún mayores.

LA DEDUCCIÓN Y EL BOOM INMOBILIARIO

            La inversión en vivienda habitual a través de su adquisición (dejaremos de lado otras formas asimiladas a la adquisición contempladas en la ley, dado su carácter residual sobre el total de la deducción) supondrá una deducción en cuota en el IRPF. Este incentivo fiscal provocará que los compradores no paguen realmente el precio de transmisión del bien sino que pagarán el precio de venta menos  la deducción del impuesto. ¿Qué efectos tendrá este hecho sobre el mercado de la vivienda? ¿qué efectos tuvo durante el boom inmobiliario español?

            Para empezar analizaremos una de las características que presentaba el mercado de la vivienda en la época del boom inmobiliario: la rigidez de su función de oferta. Nos encontramos ante una curva bastante inelástica, es decir, la venta de viviendas apenas responderá ante una variación de los precios. Esto se debe fundamentalmente, a las características del bien y de su proceso de producción, que requieren de periodos de maduración superiores a los dos años. La oferta, no reaccionaba de inmediato ante los cambios que se producían en la demanda; lo que generaba un ajuste asimétrico, en el que cualquier incremento de la demanda suponía un incremento de los precios mayor que las cantidades.

            Como hemos dicho anteriormente, la deducción suponía un incentivo para la compra de viviendas, por lo que se producía un desplazamiento de la curva de demanda hacia la derecha. Este hecho, junto con las características especiales de la función de oferta, suponían que el precio de la vivienda se incrementara casi en la misma medida que la deducción, beneficiando fundamentalmente a vendedores (P_v) y, en menor medida a los compradores (P_k)       En definitiva, la deducción por vivienda provocaba  un incremento del precio de la vivienda y  una transferencia del Estado, fundamentalmente, a los promotores y constructores y en menor medida a los compradores. Si el fin de la deducción era favorecer el acceso de los ciudadanos a una vivienda, éste no se conseguía, ya que dicho incentivo estaba incrementando aún más los precios y, por lo tanto, restringiendo el acceso a  futuros compradores.

            Por otro lado, la deducción por inversión en vivienda supone también un coste en el bienestar o una pérdida irrecuperable de eficiencia en la Economía, debido a que el coste que le supone al Estado esta medida será mayor que el beneficio que puedan obtener compradores y vendedores por la misma; supondrá también problemas de equidad, ya que se verán beneficiados mayormente por la deducción, aquellos contribuyentes situados en la escala de rentas más elevadas. Finalmente, deberíamos de añadir el coste de oportunidad en términos de recaudación impositiva, ya que ésta se podría haber dedicado a otros fines más productivos.

            ¿Tuvo algo que ver la deducción con la generación de la burbuja inmobiliaria? Una burbuja inmobiliaria “es una situación de inestabilidad de los precios, ya que están basados en las expectativas que compradores e inversores  tienen sobre un crecimiento rápido y sostenido de los precios” (J. García Montalvo). Por lo tanto, una parte importante del crecimiento de los precios estará basado en las expectativas de los precios futuras en lugar de depender de las variables fundamentales del modelo (entre otras, la fiscalidad). Estas expectativas demasiado optimistas e irreales estaban generadas en torno a tasas de crecimiento presentes y, además se sustentaban en una serie de “falacias” existentes sobre el mercado inmobiliario (por ejemplo, que el precio de la vivienda nunca podría bajar, la adquisición de una vivienda en propiedad es siempre mejor que alquilarla ya que al final ésta pertenece a tu patrimonio,…). La deducción no fue causante de la burbuja inmobiliaria aunque sí que contribuyó a un incremento de los precios como hemos visto anteriormente. Por lo tanto, una de las medidas que se deberían de haber tomado  entre otras, para intentar minimizar los efectos de esta inflación de precios, sería la supresión de esta deducción.

            El pasado mes de Julio se anunciaba la supresión de la deducción para aquellas viviendas adquiridas a partir de 1 de Enero de 2013, ¿qué efectos tendrá esta medida sobre el mercado de la vivienda? En primer lugar tenemos que distinguir que la función de oferta en la actualidad difiere de la que teníamos en la época del boom inmobiliario. Nos encontramos ante una oferta de viviendas más elástica, es decir, la cantidad de viviendas responderá mejor a las variaciones de los precios. Este hecho se debe, a que en la actualidad existe un gran número de viviendas sin vender, por lo que no tendríamos que recurrir, de inmediato a la construcción de las mismas.

            La supresión de la deducción provocará una caída en la demanda de viviendas con las siguientes consecuencias: una caída de las ventas y una caída de los precios, que en este caso, se repartiría entre el vendedor y el comprador, el primero recibe un precio final menor y, el segundo, aunque compra más barato, paga un precio mayor al final, ya que no se puede beneficiar de la deducción. Bajo mi punto de vista, esta medida es acertada, aunque tardía, ya que se debería de haber realizado en la época del boom inmobiliario para contrarrestar los efectos de la burbuja inmobiliaria, en vez de favorecer un mayor crecimiento en los precios. Además, las consecuencias para las empresas promotoras y constructoras no hubiesen sido tan dramáticas, ya que se hubieran encontrado en una situación muy diferente a la actual.